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買的小產權房要拆遷了怎么辦？ 海南房子，陵水不但環境優美，而且生活節奏平穩，特別適合老年人居住。

小產權房拆遷能否得到正常和合理的補償，關鍵在于買賣是否合法，合同是否有效。

（1）《土地管理法》第六十三條規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。

（2）《北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。

第三條規定：涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

（1）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者陵水縣購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（2）如果合同已履行、陵水縣購房人也實際居住使用的，則根據案件的具體情況綜合分析后，認定合同效力問題。

（1）如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過陵水縣房地產管理部門審批的，可以認定合同有效；

（2）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

（1）合同被認定無效后，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對于添附部分享有所有權。

一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價紙補償買受人。

（3）按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。

（4）拆遷少補償。如果遇到拆遷，陵水縣購房人并非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償，小產權房購買人可從產權人或被產權人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

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