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物業(yè)服務:四種模式對業(yè)主的利弊分析 陵水房地產，陵水買房對于許多普通老百姓來說確實是一件大事，因此需要考慮的因素有很多，一不小心就可能會走進陵水購房誤區(qū)里。

物業(yè)服務可分為四種模式：包干式物業(yè)服務模式，業(yè)主主導型酬金制物業(yè)服務模式，業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務模式，業(yè)主自管物業(yè)服務模式。下面就為大家來介紹下這四種模式吧。

一、各種物業(yè)服務模式介紹

1、包干制物業(yè)服務模式

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在包干制物業(yè)服務合同中只是約定了物業(yè)服務的內容和標準以及物業(yè)服務收費標準，但對于物業(yè)服務費具體怎么使用以及物業(yè)內部的具體運作方式不做具體約定，也就是說業(yè)主付給物業(yè)服務企業(yè)固定的物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)也相應提供給業(yè)主固定的服務內容及服務標準。所以，業(yè)主只是監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務內容和服務標準是否到位，不管物業(yè)服務企業(yè)內部如何開支費用、如何運行管理。業(yè)主付給物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務費屬于物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)自負盈虧，虧盈與業(yè)主無關。

2、業(yè)主主導型酬金制物業(yè)服務模式

先說說什么是酬金制。酬金制就是物業(yè)服務企業(yè)收取固定酬金或以服務小區(qū)的總物業(yè)服務費做為計提基數(shù)，并按照簽訂的物業(yè)服務合同中約定的計提比例（一般不超過15％）計提，做為物業(yè)服務企業(yè)的服務報酬的物業(yè)服務模式。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)只是拿走固定的酬金或物業(yè)服務費中約定比例的酬金，物業(yè)服務的虧盈有業(yè)主負責不由物業(yè)服務企業(yè)負責。業(yè)主有權審定物業(yè)提供的物業(yè)服務的費用預決算以及物業(yè)服務方案，物業(yè)服務企業(yè)也必須按照業(yè)主審定的預算支出或開銷費用以及按照審定的物業(yè)服務方案服務，如在運行過程中需要調整，必須再次得到業(yè)主的審定通過。酬金制與包干制的區(qū)別在于一方面，包干制是物業(yè)服務企業(yè)自負盈虧，酬金制是業(yè)主自負盈虧，另一方面，包干制對業(yè)主來說的內部管理過程及費用開銷既不透明，也沒有自主性，而酬金制對于業(yè)主來說，就有了透明性和一定程度的自主性。

無論業(yè)主的自主性有多大，無論是屬于下面介紹的業(yè)主主導型酬金制還是屬于業(yè)主直控型酬金制，物業(yè)服務企業(yè)必須把好一定的原則關，以保證整個服務過程不違犯物業(yè)服務的相應法規(guī)規(guī)定，必須保障整個服務過程中人員、物業(yè)及設施設備的安全性，必須堅持物業(yè)服務企業(yè)的服務理念和服務準則，才能對由于物業(yè)企業(yè)自身的管理和服務不到位或把關不到位導致的損失負責，否則，也就會改變了物業(yè)服務企業(yè)的服務主體地位，變成了掛靠（相關法規(guī)是不允許掛靠的）或自管性質。

業(yè)主主導型酬金制物業(yè)服務模式，就是只是通過審定服務方案和物業(yè)服務費支出預決算以及對服務過程監(jiān)督來實現(xiàn)業(yè)主的自主管理，一般不直接參與具體的管理過程和費用支出或報銷的控制過程的酬金制的物業(yè)服務模式。

3、業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務模式

業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務模式就是業(yè)主通過直接參與物業(yè)的具體管理過程和具體的服務費用支出或報銷的控制的酬金制物業(yè)服務模式，業(yè)主可以與物業(yè)設置專門的共管賬戶對物業(yè)費的收支實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)共同控制，業(yè)主對每一筆支出費用必須簽字物業(yè)才能報銷，業(yè)主也可以參與到物業(yè)服務中的任何工程和物品的招投標或比質比價過程中去，而且業(yè)主對服務過程的建議權、話語權也可以增大。這種業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務模式與業(yè)主主導型酬金制物業(yè)服務模式相比，前者比后者業(yè)主的自主性更大，更具有控制性。這種物業(yè)服務模式，因為業(yè)主的參與度較高，可控性強，一般會采用固定酬金形式。

4、業(yè)主自管物業(yè)服務模式

業(yè)主自管物業(yè)服務模式，就是業(yè)主自行管理物業(yè)的服務模式，業(yè)主或業(yè)委會或業(yè)委會下設的專門機構取代了物業(yè)服務企業(yè)，通過直接招員工或直接分項委托外包服務企業(yè)（如保潔公司、保安公司、電梯維修服務公司等）進行自行物業(yè)管理和服務的物業(yè)服務模式。

二、對業(yè)主的利弊分析

1、包干制物業(yè)服務模式

好處：對業(yè)主來書比較簡單、容易，只需要對服務質量標準進行監(jiān)管，不需要很多物業(yè)服務的專業(yè)知識，也不需要耗費很多精力。

壞處：由于服務過程的不透明，業(yè)主的自主性小，因為沒有深入研究，專業(yè)知識也相對缺乏，業(yè)主可能只是注意到了表面的服務及已經顯化出來的問題或矛盾，沒有注意到潛在的服務隱患和技術上的服務不到位（如房屋，設施設備等的優(yōu)化維護維修及壽命延長維護等），容易發(fā)生這方面的風險。另一方面，因為業(yè)主沒有對管理和服務深入了解和研究，所以往往在對物業(yè)狀態(tài)的了解上和專業(yè)服務技術知識上與物業(yè)服務企業(yè)實力地位不對等，往往被物業(yè)服務企業(yè)牽著鼻子走，甚至在服務上和利益上以及法律責任上吃虧。

2、業(yè)主主導型酬金制物業(yè)服務模式

雖然相對需要業(yè)主更加專業(yè)和更多的投入，如果能找上一家服務理念和服務技術都不錯物業(yè)服務企業(yè)來服務，應該效果不錯，業(yè)主既能有一定程度的自主管理，又能學習和積累一些物業(yè)服務的知識，還能享受優(yōu)質的物業(yè)服務。但如果物業(yè)服務企業(yè)不地道，因業(yè)主參與度不夠，監(jiān)督力度不夠，專業(yè)知識不夠，這種服務模式可能會導致業(yè)主更多更大的損失，因為一方面，物業(yè)服務企業(yè)拿走了固定酬金或計提比例的酬金，可以只賺不賠，沒有壓力和動力，還有可能通過做假賬，假合同、假價格、假發(fā)票等方式強取或偷取業(yè)主的利益，另一方面，物業(yè)服務企業(yè)可能會以物業(yè)服務費偏低為推脫理由，來降低服務品質，損害業(yè)主利益，甚至更加嚴重的是，如果業(yè)主對業(yè)委會的監(jiān)督力度不夠，還可能發(fā)生業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)相勾結，嚴重損害業(yè)主的權益。

3、業(yè)主直控型酬金制物業(yè)服務模式

壞處是：業(yè)主要投入相當大的參與管理的精力，且也還要投入相當多的精力去學習各種專業(yè)知識和深入了解物業(yè)及設施設備的狀況以及深入了解各種市場行情才能辦到，如果業(yè)主和物業(yè)產生分歧，還可能影響物業(yè)服務的正常進程。

好處是：可以直控整個的物業(yè)服務過程，有能力的業(yè)主完全可以按照自己的意愿，建設自己需要的服務模式，達到自己想要的理想效果。因為有物業(yè)服務企業(yè)在，物業(yè)服務企業(yè)也會堅持其自己的服務理念和服務準則，相對自行管理來說規(guī)避了很多風險，也減少了很多的精力。尤其是，在物業(yè)服務費的管控以及在專業(yè)服務、工程及物品的招標或采購等方面的控制上更加嚴格，完全可以守住業(yè)主自己的服務品質和經濟利益不受任何損害。這種服務模式，因業(yè)主的參與度高，所以整個過程的透明性更強，對普通業(yè)主的公開度也就可以很高，業(yè)主的可監(jiān)督性也就可以更好。

4、業(yè)主自管物業(yè)服務模式

目前，采用這種物業(yè)服務模式的小區(qū)很少，多發(fā)生在物業(yè)規(guī)模很小、物業(yè)服務費很少的小區(qū)或單幢樓房，因為由于物業(yè)服務費少，一般物業(yè)服務企業(yè)也很少愿意做，另外，不如把付給物業(yè)服務企業(yè)的酬金用于加大保潔和保安等的力度上。

因為少了物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務的風險就會加大，業(yè)主投入的精力也會更大，所以，稍微大一點的小區(qū)或者物業(yè)服務費高一點的小區(qū)，很少采用此種物業(yè)服務模式。另外，因為目前業(yè)委會存在法律地位及承擔風險能力問題，在發(fā)生損失后的責任追究補償以及開設銀行賬號等方面都存在困難，所以，除非不得已，很少采用此種模式。

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