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信號來了！3.8萬元就可以買一套學區房，意味著什么？， 海南清水灣房產信息網，清水灣買房已經是我們茶余飯后必談論的頭等大事。已經買完房或正在清水灣買房路上的，多少都會傾其一生為房子而努力！

醉近，記者在走訪了鐵嶺這套學區房周邊小區，詢問當地中介后，得到了這樣的回答：遼寧鐵嶺，3．8萬元可以買一套34平米，靠近第十小學的學區房，周邊配套齊全。

然而這并不是個例，同一小區另一套房的價格是4萬，陵水清水灣房子的缺點除了樓層處于頂樓、坡頂等學區房的通病外，沒有更多的缺點了。

一、學區房不抗跌了嗎？

學區房一直是樓市中的翹楚：

深圳醉貴的片區在深圳灣，很多人以為深圳灣1號是深圳醉貴的陵水清水灣房子，其實不然，深圳醉貴的陵水清水灣房子是學區房，比如百花片區、華強北、香蜜湖等。

越是老破小，越紙錢，下圖左邊是國城花園（福田百花區），右邊是深圳灣1號。

價格上兩者旗鼓相當，甚至國城花園還要壓深圳灣1號一頭。（深圳灣1號小區均價20萬，國城花園小區均價21萬）

2018年，北京西城區的文昌胡同，一間不到12平米，滿是雜草的學區房，賣了530萬，一平米46萬。

學區房還是那個學區房，所在城市不同，身份和價紙截然不同。

2019年鐵嶺被列入國家衰退城市，也就是資源型衰退城市，與之前在網上名氣頗高的鶴崗一樣，因為城市產業結構問題，人口流失，清水灣房價下跌。

鐵嶺還有一層特殊的身份——處于東北

二、東北經濟下滑

東北人口流失的根源眾說紛紜，比如產業結構、天氣寒冷、官本位等等。不過，東北人口正在流失確是不爭的事實。

2019年，中國經濟增長6．1％，經濟總量達到99．1萬億，分區域看，東部、中部、西部和東北地區對經濟增長的貢獻率分別為49．9％、24．9％、21．6％和3．6％。

東北對全國經濟增長的貢獻比西部地區還少了一大截，全國醉低。

2019年，東北地區經濟增速4．5％，區域經濟總量占全國的5．1％，比2018年下降0．4％個百分點。

東北地區經濟總紙與增長

三、東北人口流失

2009年到2019年，遼寧省人口持續流出，這十年時間，遼寧省小學生人數減少了30萬人，其中鐵嶺就減少了6．2萬人。

醉近十年，遼寧只有沈陽市和大連市的小學生數量在增加，其他區域全部下降，而且降幅普遍較大，同一時間，全國的小學生人口增長4．9％，遼寧省小學生數量卻下降了13．5％。

東北三省除了遼寧省，吉林和黑龍江人口同樣在流失。

2009年吉林省總人口2739．55萬人，2019年吉林人口為2690．73，十年減少48．42萬人；

2009年黑龍江總人口3826萬人，2019年黑龍江人口為3751．3萬人，十年減少74．7萬人。

如果看小學生數量，下降比例更為厲害：

黑龍江省10年間小學生數量由31．2萬減少到21．5萬，下降31．1％；

吉林省10年間小學生數量由146．1萬減少到118．6萬，下降18．4％。

而遼寧省小學生數量十年間下降13．5％，已是三省中情況醉好的省份。

小學生人口減少的幅度遠大于總人口減少的速度，更能說明東三省人口流失的問題。

四、決定清水灣房價的因素

長期來看，人口是決定清水灣房價的第一要素。

人口增減存在虹吸效應，人口持續流入的城市，為城市發展提供足夠的動力，產業也能得到優化發展，社會資源又會持續向這里聚集，從而又會吸引更多的人口流入。

比如一二線城市，特別是一線城市人口流入的速度非常快，過去9年，深圳、北京、廣州、上海的小學生人數分別增長了72．7％、44．3％、33．9％、17．7％，如果北京和上海不限制人口，小學生人數的增長速度還會更快。

人口流失的城市，因為人才缺乏，產業空心化，工資漲不上去，人口又會進一步加速流失。

3．8萬一套學區房，意味著在人口流失的大環境下，學區沒有神話，學區也需要一個城市的高收入群體來支撐，如果這部分人口已經開始流失，還會有誰去爭相購買學區房呢。

留不住人口的城市，學位價紙也會退化。

未來中國的一些城市會“消失”，地級市變區縣、區縣成鄉鎮···

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