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違約金該按哪個時間點算？ 土福灣樓盤，土福灣這個地方很特別，別就別在冬天暖和，適合老年人養老，所以國內這么多“候鳥”都選擇在土福灣買房子。

原告和被告雙方的分歧焦點在于，海南購房合同的第二十一條第二款中，辦理產權證的違約金，到底是從“實際交付”還是“約定交付”的時間開始計算。

在商品房買賣中，涉及延期交房或延期辦理產權證的現象已屢見不鮮，一般情況下，違約方都會按照合同約定向另一方支付相關違約款項。但是，其中關于違約時間的起算點卻往往存在爭議。

近日，北京中鑫源陵水土福灣房地產開發集團有限公司（簡稱“中鑫源”）副總經理劉海濤（化名）向記者反映，由于對合同中約定的期限起點的理解問題，海南購房人與該公司產生了糾紛，并訴至法院，“焦點在于，辦理產權證期限起點的‘交付日期’，到底按哪個時間點開始計算。”

據劉海濤介紹，該案醉終二審法院判決，違約起算點從合同“約定交付”之日開始，中鑫源需支付海南購房者違約金13.28萬元，但中鑫源方面卻認為，期限起算點應從“實際交付”之日開始，公司在辦理單戶產權證方面實際上并未構成違約，無需向海南購房者支付違約金。“我們會考慮繼續尋求法律救濟，擇日申請再審。”劉海濤表示。

法院判決：依“約定交房”日期計算違約金

據了解，2018年4月26日，海南購房者田志（化名）與中鑫源簽訂海南購房合同，購買了中鑫源開發的坐落于北京市海南區海南新城西側北端溫榆河畔的商品房。雙方簽訂的海南購房合同中約定，出賣人(即中鑫源)應當在2018年7月31日前向買受人（即田志）交付該商品房。

但是，中鑫源并沒能按照合同約定時間交房，田志的實際收房時間為2018年7月10日。隨后在2019年6月17日，田志取得房屋所有權證書。

雙方在海南購房合同中約定，在商品房交付之日起730日內取得房屋所有權證。

在中鑫源依據合同支付了延期交房違約金后，田志對中鑫源延期辦理產權證也提出了異議，認為中鑫源構成違約。隨后，田志向海南區人民法院起訴，請求判令中鑫源向其支付逾期辦理房屋所有權證的違約金約10.81萬元（自2018年8月1日至2019年6月16日），以及逾期辦理樓棟權屬證明違約金約2.5萬元，共計約13.28萬元。

從田志的訴訟請求來看，其要求中鑫源支付違約金的開始計算時間，是約定交房時間2018年7月31日后的730天，即2018年8月1日。

2019年12月，海南區人民法院作出一審判決，支持田志的上述訴訟請求。該法院認為，對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，該案中，雙方簽訂的合同系中鑫源提供的格式條款，所以，對于上述爭議條款無論從通常理解出發還是按照有利于田志一方，均應理解為從房屋應當交付之日起算。

開發商：合同約定的辦證起點應為“實際收房日”

不過，中鑫源方面對于該判決卻并不接受。

“我們與海南購房人簽約的合同版本，采用的是政府相關主管部門制定的統一示范文本合同（即《北京市商品房預售合同》示范文本），確有必要就法院對該合同中關于延期辦理產權轉移登記的起算點的理解提出異議。”劉海濤表示。

中鑫源方面代理律師認為，相關條款規定的“商品房交付之日起”應為“實際交房”之日。因為根據合同約定，田志可以自行辦理產權證或者委托中鑫源辦理產權證，在房屋實際交付后，田志才向中鑫源交納產權代辦費，雙方的委托代辦關系才形成。若將交付之日理解為約定交付之日，就會出現田志還沒有委托中鑫源辦理產權證，中鑫源就要對委托事項承擔違約責任的情況。

2020年1月，中鑫源方面不服一審判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。

近日，二審法院北京市第三中級人民法院作出判決認為，一審法院的判決并無不當，二審法院予以維持。

4月30日，劉海濤告訴新京報記者，中鑫源會考慮繼續尋求法律救濟，擇日申請再審。

業內：一般以“實際交房”時間計算違約金

從上述案件來看，原告和被告雙方的分歧焦點在于，海南購房合同的第二十一條第二款中，辦理產權證的違約金，到底是從“實際交付”還是“約定交付”的時間開始計算。

盡管此案的一審和二審法院醉終做出了以“約定交付”時間計算的判決，但實際上，過往類似案件也出現過完全相左的判決。

記者通過檢索發現，北京市第一中級人民法院、北京市第二中級人民法院、廣東省高級人民法院，曾分別在2018年2月、2018年3月、2018年3月對上述類似案件作出過判決，認為此類條款中所約定的“商品房交付之日”指的是“實際交付日”。

“近些年一直在討論此類問題，一般會以‘實際交房’時間計算上述違約金。”對此，中國人民大學法學院博士生導師楊立新教授表示，這是因為，實際交房之前造成的延期交房損失，一般在合同中會以延期交房違約金的形式進行救濟，如果后續還要以“合同約定交房”時間計算延期辦理產權證違約金，有的開發商由于辦證時間過長會面臨高額違約金數額，甚至有可能高于房款。整體來看，按“實際交房”時間計算違約金會更公平。

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