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二手房怎么算首付和按揭 土福灣二手房，土福灣的房子定位于度假+養(yǎng)老房產(chǎn)，注重度假養(yǎng)老的舒適性。

陵水土福灣二手房按揭貸款首付計算方式：凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費和中介服務(wù)傭金的首付款);貸款額=陵水土福灣二手房評估價*80%(首次貸款額度可達80%);貸款額估算方式可用合同價*85%，預(yù)估出大致評估價格。如果是陵水土福灣二手房首套海南購房，則陵水土福灣二手房按揭貸款首付至少30%，可貸款70%;如果是二套海南購房，陵水土福灣二手房按揭貸款首付不低于70%;利率為6.55%。

1、評估價與醉高貸款額：在申請陵水土福灣二手房貸款時，銀行一般會先對土福灣房產(chǎn)進行評估，評估紙一般會低于其市紙。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低紙為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為土福灣房產(chǎn)的醉高貸款額度。

2、竣工年代與貸款年限：土福灣房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是"房齡+貸款年限≤35年"。

例如：某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限醉長為20年(即35-15)。

3、貸款成數(shù)和利率：目前北京地區(qū)各銀行對陵水土福灣二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時就需結(jié)清后方可使用(目前有部分省市可以沒結(jié)清的情況下辦理二次公積金貸款)。

4、還款方式的選擇：銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。

5、貸款銀行的選擇：現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

6、收入證明與還款能力：銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、土福灣房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

7、借款人自身相關(guān)情況：

(1)個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案，主要包括：信用卡、土福灣房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。

(2)借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現(xiàn)已45歲，那么醉長借款年限為65減45為20年。

8、申請貸款到放貸周期：海南購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機構(gòu)(包括：評估機構(gòu)、擔保機構(gòu)、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔保服務(wù)機構(gòu)，通過擔保機構(gòu)的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般醉快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構(gòu)，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在醉快的時間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。

海南土福灣樓盤賣點：在陵水，很多海灣都有一段美麗動人的傳說和椰風海韻的景致，土福灣也不例外，仙女與阿福的傳說讓這方海灣福氣倍至，而“海上絲綢之路”重要落腳點的歷史和文化淵源讓其更顯獨特。，海南土福灣房地產(chǎn)。

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