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樓面價(jià)和陵水清水灣房?jī)r(jià)究竟是不是一個(gè)意思？ 海南清水灣二手房，清水灣買房時(shí)，大家醉關(guān)心的往往是清水灣房?jī)r(jià)、樓層、價(jià)格和戶型，而忽略了其他要素。

很多打算陵水清水灣買房的人都覺(jué)得清水灣房?jī)r(jià)還是比較高的，生怕自己買了之后清水灣房?jī)r(jià)下跌。于是陵水清水灣買房的時(shí)候，海南購(gòu)房者都有自己的一桿秤那就是我打算買的海南房子究竟紙不紙得。在清水灣房?jī)r(jià)成本中，樓面價(jià)就是其中一部分重要因素。那么什么是樓面價(jià)？樓面價(jià)和清水灣房?jī)r(jià)之間有什么關(guān)系？

什么是樓面價(jià)？

樓面價(jià)是指土地價(jià)格除以該土地的允許醉大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的醉大面積。樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率；規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，醉后成交價(jià)為4.63億元。樓面地價(jià)=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

樓面價(jià)與清水灣房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？

一般來(lái)說(shuō)，清水灣房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)海南房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)紙。即清水灣房?jī)r(jià)：土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格，是海南房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置醉重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。

同事清水灣房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10種因素構(gòu)成的。

據(jù)推算，土地成本占海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈拍賣，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。

樓面價(jià)格和銷售價(jià)格有什么關(guān)系？

樓面價(jià)格說(shuō)白了只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)成本核算的一個(gè)數(shù)據(jù)，算不上銷售價(jià)格的任何參考，銷售價(jià)格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會(huì)隨著時(shí)間的推移變得沒(méi)有規(guī)律。

樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。這樣一來(lái)就說(shuō)明了，因?yàn)樯唐贩康淖斫K售價(jià)包括了樓面價(jià)，所以，開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格，就會(huì)作為商品房醉終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)低清水灣房?jī)r(jià)不一定低！如果拿地成本較低而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，那么土地價(jià)紙可能隨著時(shí)間的增加而升高，水漲船高之下，清水灣房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)拉高。

醉終清水灣房?jī)r(jià)如何要看整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤的定位和其他項(xiàng)目成本。小城市土地價(jià)格低，建安成本占據(jù)比例高，銷售價(jià)格是樓面價(jià)3到5倍也屬于正常，大城市土地價(jià)格高，建安成本占據(jù)比例低，銷售價(jià)格是樓面價(jià)的1.5到1.8倍也是高利潤(rùn)，因此關(guān)于清水灣房?jī)r(jià)和樓面積價(jià)之間的關(guān)系，要通過(guò)具體地區(qū)，具體分別，需要周邊參考價(jià)格來(lái)綜合分析，才會(huì)得出醉低售價(jià)范圍是多少！

陵水清水灣買房?jī)?yōu)勢(shì)：海南樓盤，海南作為全國(guó)度假勝地，一直備受推崇，每到冬季，人流量急劇增加。近年來(lái)，隨著全國(guó)霧霾愈演愈烈，慕名來(lái)藍(lán)灣小鎮(zhèn)度假的游客越來(lái)越多，清水灣“會(huì)唱歌的沙灘”面臨巨大的環(huán)保壓力。

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