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商品房預售和現售有什么區別 海南樓盤，土福灣什么樣的樓盤不能買？從環境、治安、房屋質量等方面分析有很多房子是千萬不能入手的，具體有哪些房子是不適合居住的呢？

商品房現售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總touzi的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而陵水土福灣買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對陵水土福灣買房人而言存在更大的風險。

1、現售商品房的陵水土福灣房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和陵水土福灣房地產開發企業資質證書。這個條件主要為了確保現售商品房陵水土福灣房地產開發企業的主體資格合法。

2、取得國有土地使用權證書。主要為了確保現售商品房的用地合法。

3、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。主要為了確保現售商品房規劃、建設手續合法。

4、已通過竣工驗收。主要為了確保現售商品房符合工程建設質量標準。

5、拆遷安置已經落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。

6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現售商品房達到基本使用條件。

7、物業服務方案已經落實。主要為了避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。

另外實際操作中，陵水土福灣房地產開發企業現售商品房時應完成房屋所有權初始登記(即取得大產權)。

1、預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書。主要為了確保預售商品房用地合法。

2、預售人已經取得了該建設工程規劃許可證。主要為了確保商品房預售規劃手續合法。

3、預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總touzi的25%以上，并且已經確定了施工進度和竣工交付日期。這是商品房預售的關鍵條件，也是預售商品房區別于現售商品房的主要條件。

4、預售人已經取得了商品房預售許可證。主要為了確保預售合法，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。

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