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完了！“XG”后買(mǎi)不了房，定金能退嗎？ 海南房產(chǎn)，陵水四季如春，當(dāng)北國(guó)嚴(yán)冬季節(jié)，萬(wàn)里冰封雪飄之時(shí)，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。

XG政策的出現(xiàn)，令得樓市一片談?wù)摷娂姡c此同時(shí)的是，也有一些陵水縣購(gòu)房者受到XG政策的“誤傷”，由此造成的買(mǎi)賣(mài)糾紛也多了不少。惹禍對(duì)于陵水縣購(gòu)房者而言，醉關(guān)心的是：陵水縣購(gòu)房資格受限，原先交了定金、簽訂了陵水縣購(gòu)房協(xié)議的海南房子，退房了定金還拿得回嗎？

一、“XG”后買(mǎi)不了房，定金能退嗎？

首先，定金與認(rèn)購(gòu)金不同，它是一種合同履行的擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》中的規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保。如果陵水縣購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以陵水縣購(gòu)房者違約為由不退定金。

也就是說(shuō)，大多數(shù)情況下，定金確實(shí)是不退的。

其次，XG是政府部門(mén)調(diào)控陵水縣房產(chǎn)的措施，是屬于政策，不是法律，也不是法規(guī)。根據(jù)《合同法》中有關(guān)的規(guī)定，陵水縣房產(chǎn)XG并不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，包括定金合同、買(mǎi)賣(mài)合同以及陵水縣房產(chǎn)中介的居間合同。

但是，樓市調(diào)控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數(shù)房屋購(gòu)買(mǎi)合同中，都會(huì)將政府政策作為不可抗力明確出來(lái)，由此原因造成合同無(wú)法進(jìn)行下去時(shí)，可以雙方協(xié)商解除合同，雙方互不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

也就是說(shuō)，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。而房貸政策、XG政策，這些都是買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法左右的，屬于第三方的原因。

二、“XG”后買(mǎi)不了房，要怎么才能拿回定金？

如果是因?yàn)?ldquo;XG”原因，才直接導(dǎo)致買(mǎi)受方失去陵水縣購(gòu)房資格，則陵水縣購(gòu)房人可直接依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋條規(guī)，理直氣壯地要求開(kāi)發(fā)商退還定金。

如果是因?yàn)?ldquo;限貸”的原因，才導(dǎo)致買(mǎi)受方無(wú)支付能力，在這種情形下，開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)輕易退還陵水縣購(gòu)房定金。因?yàn)椋鳛楦犊盍x務(wù)人的房屋買(mǎi)受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見(jiàn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。

另外，在一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買(mǎi)受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，在“限貸”情況下，想要回定金是一件比較困難的事。

三、如果在交易中享受了中介服務(wù)，但因?yàn)閄G而導(dǎo)致交易不成，還需要繳納中介服務(wù)費(fèi)嗎？

如果是因?yàn)檎叱雠_(tái)而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，中介公司不能以“已經(jīng)促成雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其居間行為已經(jīng)完成”為由要求支付中介費(fèi)。但是，買(mǎi)方應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的合理費(fèi)用。

四、那么在陵水買(mǎi)房時(shí)，如何防范“XG”、“限貸”等風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，在考慮陵水縣購(gòu)房初期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)（尤其是相似地區(qū)）的陵水縣購(gòu)房政策、樓市動(dòng)向等相關(guān)信息。

其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，比如因政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法完成陵水縣購(gòu)房，合同自動(dòng)解除之類(lèi)的內(nèi)容；還有，也可以預(yù)先約定首付款為房屋總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。

這樣一來(lái)，在一定程度上就可以預(yù)防因“XG”、“限貸”等原因?qū)е碌募m紛，減少雙方可能因此帶來(lái)的損失。

海南買(mǎi)房。。。海南陵水買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：陵水清水灣位于英州鎮(zhèn)內(nèi)，風(fēng)光指數(shù)絕佳，灣區(qū)海水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一類(lèi)海洋水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，能見(jiàn)度高達(dá)25米，水深也不過(guò)2米，是世界頂級(jí)的天然海濱浴場(chǎng)。薈萃6家超五星級(jí)酒店（包括萊佛士、JW萬(wàn)豪、希爾頓等酒店）、3個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)18桿高爾夫球場(chǎng)以及國(guó)際游艇俱樂(lè)部等，從配套的“高大上”可以看出，這邊主要打造高端旅游地產(chǎn)，集結(jié)了雅居樂(lè)、綠城、碧桂園等一批大型房企，均為一線海景房，不少高端人士會(huì)選擇于此買(mǎi)房養(yǎng)老或度假。

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